Pierwszym i kluczowym krokiem w kierunku spełnienia marzenia o własnym domu jest zakup idealnej działki. Znalezienie odpowiedniego miejsca do życia nie jest łatwe, szczególnie biorąc pod uwagę szereg wymagań, które nieruchomość pod budowę powinna spełniać. Dlatego jeśli nie wiesz co to znaczy, że działka jest budowlana – koniecznie musisz zapoznać się z oficjalną, określoną w prawie definicją.
Pojęcie działki budowlanej zostało zdefiniowane w trzech aktach prawnych, natomiast na potrzeby tego artykułu i przeprowadzenia analizy możliwości zabudowy skupię się na dwóch z nich:
Działka budowlana – co to znaczy w świetle Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
„Ilekroć w ustawie jest mowa o:
(…) „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;”
(Art.2, pkt 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.))
Rozbierając tę definicję na czynniki pierwsze dowiadujemy się, co to znaczy działka budowlana. Możemy z niej wywnioskować, że działka budowlana to zarówno nieruchomość gruntowa – czyli część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności (może to być jedna lub więcej działek) jak i działka gruntu (pojedyncza działka). Musi posiadać odpowiednią wielkość oraz cechy geometryczne zapewniające możliwość zabudowy. Ważną kwestią jest też dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, czyli tak zwane „media”.
Działka budowlana – co to znaczy w świetle – Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?
„Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
(…) działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;”
(§ 3, pkt 1a Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t.j.))
Na pierwszy rzut oka, ta definicja działki budowlanej jest niemal tożsama z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedyną różnicą między tymi dwoma definicjami jest wskazanie konieczności spełnienia wymogów realizacji obiektów budowlanych wynikających z rozporządzenia (Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) oraz z przepisów odrębnych i aktów prawa miejscowego. Chodzi tutaj między innymi o spełnienie wymogów wynikających z bezpieczeństwa pożarowego, odległości od innych obiektów budowlanych, odległości od krawędzi jezdni drogi publicznej, przydatności gruntów do budowy czy zachowania odpowiednich warunków nasłonecznienia. Jak widać, jest to dość szerokie i złożone zagadnienie, natomiast bazując na tych dwóch definicjach mamy podstawową wiedzę o tym co to znaczy działka budowlana.
Co to znaczy, że działka jest budowlana i co w związku z tym sprawdzić przed zakupem działki?
Mam nadzieję, że wiesz już co to znaczy działka budowlana i co należy sprawdzić, żeby zweryfikować czy dana działka jest działką budowlaną. Polecam Ci przeprowadzić analizę działki w tej kolejności:
- Akty prawa miejscowego
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy, aby upewnić się, że działka jest przeznaczona pod zabudowę. - Dostęp do drogi publicznej
Zweryfikuj, czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub odpowiednią służebność przejazdu. - Infrastruktura techniczna
Upewnij się, że działka posiada dostęp do podstawowych mediów: wody, energii elektrycznej, kanalizacji – lub, że jest możliwość realizacji studni czy szamba. - Wielkość i cechy geometryczne
Zbadaj, czy rozmiar i kształt działki pozwalają na realizację zaplanowanej zabudowy zgodnej z prawem.
Ponadto, należy również uwzględnić inne uwarunkowania wynikające z prawa, które mogą wpłynąć na możliwość zabudowy jak ograniczenia w możliwości zabudowy powodowane przez sąsiedztwo czy przydatność gruntów do budowy.
Jeżeli nadal masz wątpliwości czy Twoja działka jest działką budowlaną skontaktuj się ze mną.
Przeprowadzę dla Ciebie audyt działki zwracając uwagę na wszystkie kluczowe kwestie. Wypełnij formularz kontaktowy, który znajduje się tutaj.
